Værd at vide om vedligeholdelse

Er det lejer eller udlejer, der ifølge lejeloven har ansvaret for vedligeholdelse af lejemålet? Hvad er forskellen på indvendig og udvendig vedligeholdelse? Og hvad sker der, hvis man ikke overholder vedligeholdelsespligten?Få svar på disse spørgsmål og mere til i dette blogindlæg, hvor du kan læse om følgende emner:

• Hvad er vedligeholdelse ifølge Lejeloven?
• Hvad betyder indvendig vedligeholdelse? Specifikt for lejemål under B-ordning
• Hvad betyder udvendig vedligeholdelse?
• I hvilke kommuner gælder boligreguleringsloven?
• Hvad sker der, hvis du ikke overholder vedligeholdelsespligten?

Hvad er vedligeholdelse ifølge Lejeloven?

Vedligeholdelse er at sikre sig, at et lejemål forholder sig i ordentlig stand som aftalt i lejeaftalen mellem lejer og udlejer.Det er i udgangspunktet dig som udlejer, som har ansvaret for vedligeholdelse — med andre ord er det dig, der ifølge lejelovens bestemmelser har vedligeholdelsespligten. Og dette gælder for både indvendig såvel som udvendig vedligeholdelse. Vedligeholdelse dækker ifølge Lejeloven ikke over “hændelige forringelser såsom slid og ælde” — det vil sige uundgåelig slitage på boligen, der helt naturligt sker med tiden.Slid og ælde kan for eksempel være et lakeret trægulv, der efter lejer har gået rundt i boligen over lang tid, har gennemslidt lakken. Der vil det være dig, som har ansvaret for at udbedre skaden — såfremt lejer gør dig opmærksom på det med rettidig omhu.Hvis du derimod først bliver gjort opmærksom på slitagen, når lakken er helt gennemslidt og det underliggende træ har taget skade, vil det i stedet være lejers ansvar.

Lejeloven og vedligeholdelse af hårde hvidevarer

Vedligeholdelsespligten gælder også for inventar i lejemålet fx vedligeholdelse af hårde hvidevarer. Hvis et komfur for eksempel helt naturligt er gået i stykker, er det din pligt at vedligeholde komfuret. Hvis lejer til gengæld kommer til at ødelægge komfuret gennem uagtsom eller bevidst forkert brug, er det naturligvis ikke din skyld, og lejer får derfor ansvaret for udbedring. Disse regler er de almindelige bestemmelser i lejeloven. I sidste ende vil det dog altid være lejekontrakten, som har de specifikke bestemmelser. Du kan for eksempel godt aftale med lejer i kontrakten, at det er lejer, som skal have vedligeholdelsespligten.

Hvad betyder indvendig vedligeholdelse?

Indvendig vedligeholdelse dækker udelukkende over maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve. Forvirrende nok dækker indvendig vedligeholdelse altså ikke over eksempelvis komfur, radiator og lignende indvendigt inventar. Disse er i stedet dækket af den udvendige vedligeholdelse.

Lejers ansvar for indvendig vedligeholdelse

Hvis du som udlejer vil specificere lejers ansvar for indvendig vedligeholdelse, skal du notere det i lejekontraktens § 8. En typisk lejekontrakt vil aftale, at lejer har ansvar for indvendig vedligeholdelse.Har du brug for hjælp til at udarbejde en korrekt lejekontrakt, hvor lejer har ansvar for indvendig vedligeholdelse? Så kan du gratis prøve eindoms lejekontrakt skabelon.

Prøv gratis

Vedligeholdelseskonto for lejemål under B-ordning

Hvis du udlejer et lejemål, der ikke er normalistandsat — altså som ikke har fået den nødvendige maling, hvidtning, tapetsering og lakering — er lejemålet underlagt B-ordningen. At lejemålet er under B-ordningen betyder helt konkret, at du som udlejer altid vil have ansvaret for indvendig vedligeholdelse. Og det kan du ikke aftale dig ud af i lejekontrakten. I det tilfælde at dit lejemål er underlagt B-ordningen, skal du oprette en vedligeholdelseskonto. Hver måned skal du sætte 45 kr. pr. m² bruttoareal (2020-sats) ind på kontoen. I 2021 kan beløbet eventuelt stige til 46 kr. pr. m² bruttoareal grundet prisregulering og tilpasningsprocent, som angivet i lejelovens § 22. Du skal én gang om året, senest 3 måneder efter regnskabsårets afslutning, informere lejer om beløbet på vedligeholdelseskontoen. Ved lejers fraflytning af lejemålet overgår vedligeholdelseskontoen til næste lejer — dermed kan vedligeholdelseskontoen altså ikke benyttes til at dække diverse fraflytningsudgifter, hvilket mange lejere tror.

Hvad betyder udvendig vedligeholdelse?

Udvendig vedligeholdelse dækker over alt andet, som indvendig vedligeholdelse ikke dækker over. Det kan for eksempel være vedligeholdelse af udvendige elementer såsom fortov, men også indvendige elementer såsom komfur, køkkenbord osv.Såfremt du vil aftale, at det er lejer, som har den udvendige vedligeholdelsespligt, skal det anføres i lejekontraktens § 11. I eindom er vi specialister i ejendomsadministration. Derfor kan du via vores software få hjælp til at udarbejde en korrekt lejekontrakt, hvor lejer har ansvar for udvendig vedligeholdelse. Prøv eindoms lejekontrakt skabelon her.

Prøv gratis

Hvis du som udlejer har ansvaret for udvendig vedligeholdelse, er du ikke påkrævet at oprette en vedligeholdelseskonto til dette.Er dit lejemål beliggende i en kommune, som har vedtaget boligreguleringsloven? Så har du i stedet pligt til at afsætte et bestemt beløb til udvendig vedligeholdelse. Det specifikke beløb er reguleret i boligreguleringslovens § 18 jf. lovbekendtgørelse nr. 962.Dette gælder dog kun, hvis du udlejer et privat lejemål, hvor udlejningsejendommen tæller minimum 7 lejemål i alt.

I hvilke kommuner gælder boligreguleringsloven for vedligehold?

Der er en hel række kommuner, som endnu ikke har vedtaget boligreguleringsloven for vedligehold. Og det kan få betydning for dine rettigheder og pligter som udlejer. I listen nedenunder finder du samtlige kommuner, som ikke er underlagt boligreguleringsloven endnu.

• Billund
• Fanø
• Fredensborg
• Greve
• Herning
• Holstebro
• Ikast-Brande
• Læsø
• Mariagerfjord
• Rebild
• Ringkøbing-Skjern
• Samsø
• Solrød
• Struer
• Thisted
• Tønder
• Varde
• Vesthimmerland
• Ærø

Befinder dit lejemål sig således i en af disse kommuner, vil andre regler gælde. Lejemål uden for boligreguleringsloven vil for eksempel heller ikke være pålagt den obligatoriske 10-årige vedligeholdelsesplan. Den 10-årige vedligeholdelsesplan er specificeret i BEK nr 28 om vedligeholdelsesplaner for private udlejningsejendomme. Bekendtgørelsen fordrer, at du som udlejer skal udarbejde en 10-årsplan for vedligehold af lejemålet. Denne plan skal revideres og opdateres hvert år inden d. 1. juli.

Husk at vedligeholde og overholde vedligeholdelsespligten

Det er vigtigt, at du sørger for at vedligeholde lejemålet, for hvis du som udlejer ikke overholder vedligeholdelsespligten, kan lejer hive dig for Huslejenævnet. Her vil Huslejenævnet som regel give dig en tidsfrist for, hvornår du senest skal foretage vedligeholdelsen. Såfremt du ikke overholder tidsfristen, kan du ende med at skulle give en markant nedsættelse i husleje, hvor pengene går til vedligeholdelsen. Omvendt, hvis lejer ikke overholder sin vedligeholdelsespligt, kan du roligt udbedre skaderne, og herefter kræve erstatning for vedligeholdelsens omkostninger. Du kan læse mere om, dine muligheder for at opsige lejer her.